Vous avez un bien immobilier ou un portefeuille d’actions et vous voulez en donner une partie sans perdre les revenus qu’il génère. Logique. Mais si vous vous trompez sur la valeur de ce que vous transmettez, l’administration fiscale rectifiera avec des pénalités. Et cette valeur, elle ne se négocie pas. Elle se lit dans un tableau.
Ce tableau, c’est le barème fiscal de l’usufruit. Il ne sort pas d’un cabinet de conseil, il est gravé à l’article 669 du code général des impôts. Son rôle: répartir la pleine propriété d’un bien entre celui qui en garde l’usage (l’usufruitier) et celui qui en détient les murs mais pas les clés (le nu-propriétaire). Une répartition qui détermine l’impôt à payer lors d’une donation, d’une succession ou d’une déclaration d’IFI.
Le socle juridique: l’article 669 du CGI
L’usufruit, c’est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, loyers ou dividendes, sans en être pleinement propriétaire. La nue-propriété, c’est le capital sans la jouissance. Réunis, les deux droits valent 100 % de la pleine propriété, et le barème fiscal fixe le poids de chacun dans tout démembrement: donation, succession, vente, impôt sur la fortune immobilière. Il n’est pas négociable. Deux régimes coexistent sous le même article 669: l’usufruit viager, calé sur une vie, et l’usufruit temporaire, borné à un nombre d’années.
Le tableau officiel du barème viager
Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit est élevée: il a devant lui plus d’années pour en profiter. Plus il avance en âge, plus la nue-propriété prend de la valeur relative. Le barème fiscal de l’usufruit viager en vigueur, tel qu’il figure à l’article 669 du CGI, tient dans ce tableau.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
L’âge à retenir est celui de l’usufruitier au jour du fait générateur (donation, succession, déclaration). Chaque tranche se lit en années révolues, ce qui signifie qu’un usufruitier qui vient de fêter ses 61 ans entame la tranche 61-70 et voit son usufruit passer de 50 % à 40 % de la valeur du bien.
Ce tableau, les notaires l’appliquent mécaniquement. Peu de contribuables le découvrent avant d’avoir un projet de donation sur la table.
Usufruit temporaire: le forfait de 23 % par décennie
Quand l’usufruit est borné à une durée fixe (quasi-usufruit, démembrement conventionnel), l’âge de l’usufruitier ne compte plus. L’article 669 du CGI applique un forfait: 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, ou fraction de 10 ans. Un usufruit de 7 ans vaut donc 23 %, la nue-propriété 77 %. Pour 12 ans, deux périodes: 46 % contre 54 %. C’est le tarif du parking à l’heure entamée, la onzième année coûte le prix d’une décennie entière.
Calculer l’usufruit et la nue-propriété: la mécanique en deux lignes
Une fois le pourcentage fixé par l’âge ou la durée, le calcul tient en une multiplication. La valeur de l’usufruit, c’est la pleine propriété multipliée par le pourcentage d’usufruit. La nue-propriété se déduit par différence.
Prenez un appartement estimé à 400 000 euros. L’usufruitier a 68 ans, il se situe dans la tranche 61-70 révolus. Selon le barème, son usufruit vaut 40 % de la pleine propriété, soit 160 000 euros. La nue-propriété, elle, représente 60 %, soit 240 000 euros. Cette répartition, l’administration la retient pour évaluer les droits de donation si la nue-propriété est transmise, ou pour fixer la base taxable à l’IFI.
Autre exemple: un usufruitier de 82 ans détient un portefeuille d’actions valorisé à 200 000 euros. Dans la tranche 81-90 révolus, l’usufruit pèse 20 % de la valeur, soit 40 000 euros. La nue-propriété s’élève alors à 160 000 euros. Si ce portefeuille génère des dividendes, ils sont intégralement perçus par l’usufruitier, qui les déclarera à l’impôt sur le revenu.
Ces pourcentages s’imposent au contribuable comme à l’administration. L’erreur la plus fréquente consiste à croire qu’on peut minorer la valeur de l’usufruit en invoquant une espérance de vie plus courte que la moyenne. Le barème ignore l’état de santé. C’est une règle forfaitaire, la même pour tous.
Donation avec réserve d’usufruit: la base taxable fond avec l’âge du donateur
La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est l’un des outils les plus efficaces pour transmettre un patrimoine tout en conservant les revenus qu’il procure. Le principe: un parent donne la nue-propriété de son bien à ses enfants, mais en garde l’usufruit. Au décès, l’usufruit s’éteint automatiquement, l’enfant récupère la pleine propriété sans nouveau droit de succession.
Ce qui change tout, c’est que la valeur taxable de la donation est limitée à la seule nue-propriété. Or, plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd dans le barème. Pour un parent de 72 ans (tranche 71-80), la nue-propriété vaut 70 % de la valeur du bien. Donner la nue-propriété d’une maison de 300 000 euros revient à ne transmettre que 210 000 euros de valeur imposable. L’abattement parental de 100 000 euros par parent et par enfant s’applique ensuite, et les droits ne sont calculés que sur la fraction restante.
Utiliser le barème fiscal dans ce cadre n’est pas une optimisation agressive, c’est la loi, et les notaires le font chaque jour. Le point que beaucoup de parents ignorent: l’âge du donateur au jour de l’acte fige le pourcentage pour toujours. Signer trois semaines après l’anniversaire qui fait basculer dans la tranche suivante, c’est ajouter dix points de nue-propriété taxable. Sur la maison de 300 000 euros, ces dix points font 30 000 euros de base imposable en plus, au taux marginal des droits de donation. Le calendrier de l’acte pèse ici autant que le montant du bien.
Pour ceux qui détiennent un patrimoine financier, le même raisonnement s’applique aux titres. Si vous possédez des actions d’une valeur conséquente, par exemple des titres Crédit Agricole ou FDJ, la donation de la nue-propriété permet de transmettre le capital tout en continuant à percevoir les dividendes. Le nu-propriétaire ne touche rien, mais il devient propriétaire du capital sans impôt supplémentaire au jour de votre décès. La fiscalité des intérêts ou des dividendes reste, quant à elle, dans votre déclaration.
Ce que le barème de l’usufruit change pour l’IFI
Ici, le barème ne sert à rien. À l’IFI, c’est l’usufruitier qui déclare le bien immobilier pour sa pleine propriété, et le nu-propriétaire ne mentionne rien.
Usufruitier d’un immeuble locatif valant 500 000 euros, vous l’intégrez à votre déclaration au 1er janvier pour sa valeur totale, même si le barème ne donne que 20 % à votre droit à 81 ans. Le nu-propriétaire, lui, échappe à l’IFI alors qu’il détient 80 % du capital selon ce même barème. Un usufruitier très âgé peut donc être redevable d’un impôt sans commune mesure avec la valeur de son usufruit. C’est le premier calcul à refaire avant d’accepter un usufruit sur un bien imposable à l’IFI.
Vente du bien démembré: le prix se partage au barème
Quand un bien démembré est vendu, le prix de cession doit être réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les parties appliquent le barème fiscal de l’article 669 du CGI au produit de la vente.
Chacun calcule ensuite sa propre plus-value imposable sur sa quote-part. Pour l’usufruitier, c’est la différence entre sa part du prix et la valeur d’acquisition de son usufruit, déterminée au moment du démembrement par le même barème. Pour le nu-propriétaire, le calcul s’effectue sur sa quote-part de nue-propriété. L’impôt sur la plus-value ne pèse donc pas sur une seule partie.
Un bien acquis 200 000 euros il y a quinze ans est revendu 400 000 euros. Les parents, 67 et 65 ans, ont conservé l’usufruit; les enfants détiennent la nue-propriété depuis une donation antérieure. Le barème en vigueur au jour de la vente donne 40 % à l’usufruit (tranche 61-70 révolus) et 60 % à la nue-propriété. Les parents reçoivent 160 000 euros, les enfants 240 000 euros, et chaque partie calcule sa plus-value sur la valeur d’entrée de son propre droit.
Questions fréquentes
Quel abattement pour une donation avec usufruit?
L’abattement dépend du lien de parenté, pas du barème. Le barème sert uniquement à déterminer la valeur de la nue-propriété transmise, sur laquelle s’applique ensuite l’abattement. Par exemple, pour un parent qui donne la nue-propriété à son enfant, l’abattement est de 100 000 euros. Si la nue-propriété est évaluée à 150 000 euros via le barème, les droits de donation ne porteront que sur 50 000 euros. Le barème réduit la base taxable, mais l’abattement reste celui du droit commun.
Quand utiliser le barème viager ou temporaire?
Le barème viager s’applique dès que l’usufruit est lié à la durée de vie d’une personne physique. C’est le cas des donations avec réserve d’usufruit et des successions. Le barème temporaire concerne les usufruits conventionnels à durée fixe, comme ceux constitués dans le cadre d’un montage de société civile immobilière à durée déterminée. Le choix du barème n’est pas libre, il découle de la nature de l’usufruit.
Comment se calcule le montant de l’usufruit temporaire en pratique?
On multiplie la valeur en pleine propriété par 23 % pour chaque période de 10 ans entamée. Pour 17 ans, cela fait 2 périodes de 10 ans, donc 46 % d’usufruit. La nue-propriété récupère les 54 % restants. Aucune proratisation n’est possible: la première année au-delà d’une décennie fait basculer dans la tranche supérieure et ajoute 23 points d’un coup.
Le barème est-il le même pour les biens immobiliers et les titres?
Oui. L’article 669 du CGI ne distingue pas la nature du bien. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’un portefeuille d’actions ou d’une assurance-vie en unités de compte démembrée, le même barème s’applique. Pour un patrimoine mixte, une seule logique de valorisation couvre donc l’ensemble de l’évaluation et de la déclaration.
