Bitcoin vs immobilier : comparaison rendement, liquidité, fiscalité

Deux placements polarisent les débats en France : l’immobilier locatif et le bitcoin. Le premier rassure par sa stabilité apparente et son ancrage dans le réel. Le second intrigue par ses rendements explosifs et sa nature purement numérique. Les deux attirent des profils d’investisseurs différents, mais la question reste la même : lequel choisir quand on dispose d’un capital à investir ?

Cet article compare les deux actifs sur des critères factuels : rendement historique, coûts réels, liquidité, fiscalité, risques. Pas de jugement de valeur - des chiffres, des mécanismes, et des situations concrètes pour que vous puissiez trancher selon votre profil.

Rendements historiques : les chiffres sur 10 ans

Le rendement brut ne dit pas tout, mais il fixe le cadre. Voici ce qu’un euro investi en 2015 aurait rapporté en 2025.

Bitcoin : 500 000 % de hausse en 10 ans

Un achat de 1 000 euros en bitcoin début janvier 2015 (cours à 250 euros) valait environ 350 000 euros fin 2024 (cours à 87 500 euros). Le rendement annualisé moyen : 93 % par an. Aucun autre actif grand public n’approche ce niveau.

Mais ce chiffre masque une réalité moins confortable. Entre novembre 2021 et novembre 2022, le bitcoin a perdu 77 % de sa valeur. Un investisseur entré au sommet a attendu près de trois ans pour retrouver son capital initial. La volatilité du bitcoin dépasse celle de toutes les classes d’actifs traditionnelles.

Période	Performance BTC
2015-2017	+9 900 %
2018	-73 %
2019-2021	+1 600 %
2022	-65 %
2023-2024	+320 %

Immobilier locatif : 3 à 5 % nets par an

Le rendement locatif brut moyen en France tourne autour de 6 à 8 % dans les villes moyennes, 3 à 5 % dans les grandes agglomérations. Une fois déduites les charges (taxe foncière, copropriété, entretien, vacance locative), le rendement net descend à 3-5 % par an.

À Paris, un studio de 20 m² acheté 250 000 euros rapporte environ 850 euros de loyer mensuel, soit 10 200 euros bruts par an. Après charges (2 500 euros) et fiscalité (environ 3 000 euros), il reste 4 700 euros nets, soit 1,9 % de rendement net. La plus-value à la revente compense partiellement, mais elle dépend du marché au moment de la vente.

L’immobilier offre aussi l’effet de levier du crédit. Avec 50 000 euros d’apport et un prêt de 200 000 euros à 4 % sur 20 ans, vous contrôlez un actif de 250 000 euros. Si le bien prend 20 % de valeur, votre capital personnel a doublé. Mais ce levier fonctionne dans les deux sens : une baisse de 20 % efface tout votre apport.

NOTE

L’immobilier génère un revenu régulier mensuel. Le bitcoin ne produit rien - sa valeur dépend uniquement de la demande future. Deux logiques d’investissement incomparables.

Coûts cachés et frais de transaction

Le prix d’achat n’est jamais le coût total. Les frais annexes pèsent lourd, surtout sur l’immobilier.

Immobilier : 8 à 10 % de frais d’entrée

Acheter un bien immobilier engage plusieurs postes de dépenses :

Frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
Frais d’agence : 3 à 8 % du prix de vente, souvent à la charge de l’acheteur
Prêt bancaire : frais de dossier (1 000 à 2 000 euros), assurance emprunteur (0,3 à 0,5 % du capital emprunté par an)
Garantie : caution (0,5 à 1 % du prêt) ou hypothèque (2 % du prêt)

Sur un appartement à 250 000 euros dans l’ancien, comptez 20 000 euros de frais de notaire, 7 500 euros de frais d’agence, 1 500 euros de frais de dossier, 1 250 euros de garantie. Total : 30 250 euros, soit 12 % du prix affiché.

Ensuite viennent les charges récurrentes : taxe foncière (1 000 à 2 000 euros/an), charges de copropriété (1 500 à 3 000 euros/an), entretien et réparations (budget moyen 1 % de la valeur du bien par an), assurance propriétaire non-occupant (300 à 500 euros/an).

À la revente, vous payez aussi l’agence immobilière (3 à 8 % du prix de vente). Sur 20 ans de détention, les frais cumulés représentent entre 30 et 50 % du prix d’achat initial.

Bitcoin : 0,1 à 3 % selon la plateforme

Acheter du bitcoin coûte bien moins cher. Les frais varient selon la méthode :

Plateforme d’échange (Binance, Coinbase, Kraken) : 0,1 à 0,5 % par transaction
Courtier simplifié (Coinhouse, Paymium) : 0,5 à 2 % de frais
Distributeur automatique : 3 à 8 % de commission (à éviter)

Un achat de 10 000 euros sur Binance coûte 10 euros de frais. Sur Coinhouse, comptez 100 à 150 euros. Pas de notaire, pas de garantie, pas de charges mensuelles. La seule dépense récurrente potentielle : le portefeuille hardware (Ledger, Trezor) si vous voulez sécuriser vos bitcoins hors ligne. Prix : 60 à 200 euros selon le modèle.

À la revente, les frais sont identiques à l’achat. Total des frais sur un cycle achat-revente : 0,2 à 1 % sur une plateforme sérieuse.

TIP

Pour réduire les frais sur vos achats de bitcoin, privilégiez les ordres “maker” (ordres limites qui ajoutent de la liquidité au carnet d’ordres). Les frais tombent souvent à 0,05-0,1 % au lieu de 0,2-0,3 % pour les ordres “taker”.

Liquidité : vendre en 2 heures ou en 3 mois

La liquidité mesure la rapidité avec laquelle vous convertissez un actif en argent disponible. C’est un critère clé si vous avez besoin de récupérer votre capital rapidement.

Bitcoin : vente en quelques minutes

Le marché du bitcoin fonctionne 24h/24, 7j/7. Vous pouvez vendre vos BTC à n’importe quelle heure, n’importe quel jour de l’année. Une transaction sur Binance ou Kraken se règle en 5 à 10 minutes. Le virement bancaire qui suit prend 1 à 3 jours ouvrés selon votre banque.

Le volume quotidien d’échange sur le bitcoin dépasse 40 milliards de dollars. Cette liquidité garantit que vous trouverez toujours un acheteur, même pour des montants importants. Pas de négociation, pas de visite, pas de compromis.

Immobilier : 3 à 6 mois en moyenne

Vendre un bien immobilier demande du temps. Le délai moyen entre la mise en vente et la signature chez le notaire : 90 à 120 jours dans les grandes villes, 6 à 12 mois dans les zones rurales. Ce délai inclut :

Préparation du bien : diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz), travaux éventuels
Mise en vente : photos, annonces, visites (10 à 20 visites en moyenne avant une offre)
Négociation : plusieurs allers-retours sur le prix, délai moyen 2 à 4 semaines
Compromis de vente : signature, délai de rétractation de 10 jours
Financement acheteur : obtention du prêt, 30 à 60 jours
Signature définitive : acte authentique chez le notaire

Pendant toute cette période, vous continuez de payer les charges, les taxes, l’assurance. Et le prix peut évoluer à la baisse si le marché se retourne. En 2023, le nombre de transactions immobilières a chuté de 22 % en France. Résultat : des biens restés en vente 6 à 9 mois avec des décotes de 5 à 10 % pour accélérer la vente.

WARNING

L’illiquidité de l’immobilier pose problème en cas de besoin urgent de trésorerie. Impossible de vendre un appartement pour payer une urgence médicale ou saisir une opportunité d’investissement qui apparaît brutalement.

Fiscalité en France : deux régimes très différents

L’impôt change radicalement le rendement net. Les cryptomonnaies et l’immobilier locatif ne relèvent pas du même cadre fiscal.

Bitcoin : flat tax de 30 % sur les plus-values

Les gains en bitcoin sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux s’applique au moment où vous convertissez vos BTC en euros ou que vous les utilisez pour payer un bien.

Exemple : vous achetez 1 BTC à 20 000 euros, vous le revendez à 80 000 euros. Plus-value : 60 000 euros. Impôt : 18 000 euros (30 %). Gain net après impôt : 42 000 euros.

Avantage : pas de fiscalité tant que vous conservez vos bitcoins. Vous pouvez les garder 10 ans sans payer un centime d’impôt. L’imposition ne survient qu’à la conversion en euros.

Piège : les échanges crypto-crypto (BTC contre ETH par exemple) ne déclenchent pas d’imposition, mais vous devez quand même les déclarer. Et si vous oubliez de déclarer vos comptes sur des plateformes étrangères, l’amende est de 1 500 euros par compte et par an.

Immobilier locatif : revenus fonciers + plus-value

Les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent :

Micro-foncier (loyers < 15 000 euros/an) : abattement forfaitaire de 30 %, le reste s’ajoute à vos revenus imposables. Taux marginal d’imposition selon votre tranche : 0 à 45 %, + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Régime réel : vous déduisez toutes vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion). Le solde s’ajoute à vos revenus, même barème que ci-dessus.

Sur 850 euros de loyer mensuel (10 200 euros/an), avec le micro-foncier et une tranche à 30 %, vous payez environ 3 400 euros d’impôts (47 % du revenu brut). Avec le régime réel et 4 000 euros de charges, l’assiette imposable tombe à 6 200 euros, soit 2 900 euros d’impôts.

À la revente, la plus-value immobilière suit un barème dégressif : exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Avant 22 ans, le taux démarre à 19 % (impôt) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec un abattement qui augmente chaque année.

IMPORTANT

L’immobilier locatif génère une fiscalité annuelle sur les loyers. Le bitcoin ne déclenche l’impôt qu’à la vente. Pour un détenteur long terme, le bitcoin offre un avantage fiscal net grâce au report d’imposition.

Risques spécifiques à chaque actif

Tous les investissements comportent des risques. Mais la nature de ces risques diffère radicalement entre bitcoin et immobilier.

Bitcoin : volatilité et risque technologique

Le cours du bitcoin peut chuter de 30 à 50 % en quelques semaines. Entre janvier et février 2026, le BTC a perdu 28 % de sa valeur en 15 jours. Cette volatilité vient de la taille du marché (encore petite comparée aux actions ou à l’or) et de son caractère spéculatif.

Risque technologique : le bitcoin repose sur la blockchain, un système cryptographique complexe. Une faille de sécurité, bien qu’improbable après 17 ans d’existence, pourrait théoriquement compromettre le réseau. Plus concrètement, le risque porte sur votre gestion personnelle : perte de votre seed phrase, piratage de votre compte exchange, arnaque par phishing.

Risque réglementaire : un durcissement brutal de la réglementation (interdiction d’achat, taxation confiscatoire) peut faire plonger le cours. La Chine a interdit le minage et les échanges en 2021 - le bitcoin a perdu 50 % en trois mois avant de repartir.

Immobilier : vacance locative, impayés, dépréciation

Un bien immobilier reste physique, mais il n’échappe pas aux risques. La vacance locative (périodes sans locataire) fait perdre 5 à 10 % du revenu annuel en moyenne. Les impayés de loyer touchent environ 5 % des bailleurs chaque année. Récupérer son argent via procédure d’expulsion prend 12 à 18 mois.

Risque de marché : le prix de l’immobilier peut baisser. Entre 2008 et 2015, les prix ont chuté de 15 à 20 % dans certaines régions françaises. En 2023-2024, la hausse des taux d’intérêt a fait reculer les transactions de 22 %, et les prix de 3 à 5 % selon les villes.

Charges imprévues : une copropriété peut voter des travaux lourds (ravalement, toiture, ascenseur). Votre quote-part : plusieurs milliers d’euros d’un coup, sans possibilité de refus. Un bien ancien demande aussi de l’entretien régulier - chaudière, plomberie, électricité.

CAUTION

L’immobilier expose à des risques humains (locataires difficiles) et physiques (dégât des eaux, incendie). Le bitcoin expose à des risques numériques (hack, perte de clés) et réglementaires. Aucun des deux n’est sans danger.

Capital minimum et accessibilité

Le ticket d’entrée diffère du tout au tout entre les deux placements.

Bitcoin : à partir de 10 euros

Vous pouvez acheter du bitcoin avec n’importe quel montant. Les plateformes comme Binance ou Coinbase acceptent des ordres dès 10 euros. Cette accessibilité permet de démarrer petit, tester l’actif, comprendre son fonctionnement avant d’engager un capital plus important.

La stratégie DCA (achat régulier) fonctionne très bien avec de petits montants : 50 euros par mois pendant 3 ans = 1 800 euros investis, sans besoin d’un capital de départ.

Immobilier : 50 000 à 100 000 euros minimum

Acheter un studio de 20 m² à 150 000 euros demande un apport personnel de 15 000 à 30 000 euros (10 à 20 % du prix). Ajoutez les frais d’acquisition (12 % du prix), soit 18 000 euros. Total à débourser : 33 000 à 48 000 euros avant même de percevoir le premier loyer.

Dans les grandes villes, le prix d’entrée monte vite. Un T2 de 40 m² à Paris : 400 000 euros minimum. Apport + frais : 100 000 euros. Hors de portée pour la majorité des Français de moins de 40 ans.

L’effet de levier du crédit réduit la barrière, mais il ajoute une contrainte : rembourser 1 000 à 1 500 euros par mois pendant 20 ans, quoi qu’il arrive. Si vous perdez votre emploi, le risque de défaut plane.

Diversification et profil d’investisseur

Immobilier et bitcoin ne s’adressent pas aux mêmes profils. Votre choix dépend de plusieurs critères.

Horizon de placement

Court terme (< 3 ans) : ni l’un ni l’autre. L’immobilier engage sur 10-20 ans minimum. Le bitcoin traverse des cycles de 4 ans avec des baisses de 70 % entre deux hausses.
Moyen terme (5-10 ans) : le bitcoin convient si vous supportez la volatilité. L’immobilier commence à devenir rentable après amortissement des frais d’entrée.
Long terme (> 10 ans) : les deux actifs ont prouvé leur capacité à générer de la valeur sur longue période.

Tolérance au risque

Si perdre 30 % de votre capital en un mois vous empêche de dormir, le bitcoin n’est pas pour vous. L’immobilier locatif offre un revenu stable et un actif tangible. Sa volatilité est bien moindre, même si elle existe.

Si vous cherchez un rendement élevé et acceptez les montagnes russes, le bitcoin surperforme l’immobilier sur toutes les périodes de détention supérieures à 4 ans.

Temps disponible

L’immobilier locatif demande de la gestion : recherche de locataires, états des lieux, suivi des paiements, gestion des travaux. Comptez 5 à 10 heures par mois, sauf si vous déléguez à une agence (7 à 10 % des loyers en frais).

Le bitcoin ne demande aucune gestion une fois acheté et stocké. Vous pouvez le laisser dormir 10 ans sans y toucher.

Exemples concrets selon votre situation

Trois profils réels pour illustrer quel choix fait sens.

Lisa, 28 ans, 20 000 euros d’épargne

Lisa travaille dans le marketing digital, salaire 2 800 euros nets. Elle a épargné 20 000 euros et hésite entre acheter un studio à louer ou investir en bitcoin.

Option immobilier : avec 20 000 euros, elle peut viser un studio de 120 000 euros avec un prêt de 100 000 euros. Mensualité : 650 euros sur 20 ans (taux 4 %). Loyer attendu : 600 euros. Déficit mensuel avant impôt : -50 euros. Les charges et la vacance locative aggravent le bilan. Lisa devra sortir de sa poche 100 à 200 euros par mois pendant les premières années.

Option bitcoin : elle investit 10 000 euros immédiatement et garde 10 000 euros de réserve de sécurité. Elle programme un DCA de 300 euros par mois. Sur 5 ans, si le bitcoin atteint 150 000 euros (hypothèse conservative), son portefeuille vaut environ 85 000 euros. Elle a multiplié son capital initial par 4, sans crédit, sans gestion, avec une liquidité totale.

Verdict : le bitcoin convient mieux à son profil jeune, mobile, avec peu de temps pour gérer un bien immobilier.

Marc, 45 ans, 150 000 euros de capital

Marc est cadre dans l’industrie, marié, deux enfants. Patrimoine 150 000 euros en livrets et assurance-vie. Il cherche un placement stable pour préparer sa retraite dans 20 ans.

Option immobilier : il achète un T3 de 250 000 euros avec 100 000 euros d’apport. Prêt de 150 000 euros, mensualité 950 euros. Loyer 1 200 euros. Cashflow positif : +250 euros/mois après charges. Sur 20 ans, le bien est remboursé, les loyers nets tombent à 900 euros/mois, soit 10 800 euros/an de rente. Le bien vaut 350 000 euros (hypothèse +2 % par an). Patrimoine immobilier total : 350 000 euros.

Option bitcoin : il investit 50 000 euros en lump sum et 500 euros/mois en DCA. Sur 20 ans, avec un rendement annuel moyen de 30 % (historique bitcoin : 93 % par an, on prend une hypothèse très conservative), son portefeuille atteint 1,8 million d’euros. Même en divisant ce chiffre par 3 pour tenir compte d’une baisse de performance future, il dépasse largement l’immobilier.

Verdict : Marc peut diversifier. 50 % immobilier (stabilité, revenu), 30 % bitcoin (rendement), 20 % liquidités. Il cumule les avantages des deux classes d’actifs.

Sophie, 60 ans, 300 000 euros à placer

Sophie vient de vendre sa résidence secondaire. Elle souhaite générer un revenu complémentaire sans prendre de risque excessif.

Option immobilier : elle achète deux studios à 150 000 euros chacun, sans crédit. Loyer total : 1 500 euros/mois. Après charges et impôts, revenu net : 1 000 euros/mois, soit 12 000 euros/an. Rendement net : 4 % par an. Stable, prévisible, adapté à son âge.

Option bitcoin : elle investit 100 000 euros en bitcoin. Sur 5 ans, le BTC peut multiplier par 3 ou perdre 50 %. À 60 ans, avec un horizon de vie de 25-30 ans, elle n’a pas besoin de ce capital immédiatement. Mais la volatilité reste difficile à supporter psychologiquement. Un compromis : 80 % immobilier, 20 % bitcoin (60 000 euros). Elle garde le revenu locatif stable et expose une petite partie à un actif à fort rendement.

Verdict : l’immobilier domine pour Sophie, avec une touche de bitcoin si elle accepte de voir cette part fluctuer.

Immobilier tokenisé : le pont entre les deux mondes

Une tendance émerge depuis 2023 : la tokenisation de biens immobiliers sur blockchain. Le principe : découper la propriété d’un immeuble en jetons numériques échangeables. Chaque jeton représente une fraction du bien et donne droit à une part des loyers.

Des plateformes comme RealT, Brickblock ou la française Moniwan proposent d’acheter des parts d’immobilier à partir de 50 euros. Les revenus locatifs sont versés en cryptomonnaies (stablecoins) chaque mois. La liquidité est théoriquement meilleure qu’un bien physique, puisque vous pouvez revendre vos jetons sur un marché secondaire.

Avantages : ticket d’entrée bas, diversification géographique facile (acheter des parts dans 10 biens différents), gestion zéro.

Limites : marché encore jeune, liquidité réelle souvent faible, cadre légal flou en France, risque de plateforme (faillite de l’intermédiaire).

L’immobilier tokenisé reste expérimental. Si vous voulez tester, n’y consacrez qu’une petite partie de votre capital.

TIP

Si l’immobilier tokenisé vous intéresse, commencez par 500 à 1 000 euros sur une plateforme réputée. Vous découvrirez les mécanismes sans risquer gros, et vous verrez si la liquidité réelle suit les promesses marketing.

Conclusion : lequel choisir selon votre profil

Bitcoin et immobilier ne s’opposent pas. Ils se complètent dans un portefeuille diversifié.

Choisissez l’immobilier si :

Vous avez un capital supérieur à 50 000 euros
Vous cherchez un revenu régulier pour compléter votre salaire ou préparer votre retraite
Vous supportez mal la volatilité et préférez un actif tangible
Vous avez du temps pour gérer un bien ou les moyens de déléguer à une agence
Vous pouvez emprunter à un taux avantageux et profiter de l’effet de levier

Choisissez le bitcoin si :

Votre capital est inférieur à 50 000 euros ou vous voulez commencer petit
Vous visez un rendement élevé sur 5 à 10 ans et acceptez les fluctuations
Vous voulez un placement liquide, sans gestion, accessible 24h/24
Vous n’avez pas besoin de revenu immédiat - le bitcoin ne verse aucun dividende
Vous comprenez les bases de la sécurité numérique (seed phrase, portefeuille hardware)

L’allocation optimale pour la plupart des profils :

60-70 % immobilier (résidence principale + locatif)
10-20 % bitcoin
10-20 % autres placements (actions, assurance-vie, livrets)

Cette répartition cumule stabilité, revenu et potentiel de croissance. Elle lisse les risques spécifiques de chaque classe d’actifs.

Pour aller plus loin dans la construction de votre stratégie bitcoin, consultez nos guides sur la [stratégie D